Negli ultimi decenni ogni grande terremoto in Italia ha lasciato dietro di sé non solo crolli e vittime, ma anche un’enorme quantità di edifici gravemente danneggiati, spesso inutilizzabili per mesi o anni.
Per la pubblica amministrazione e per chi gestisce un portafoglio immobiliare, questo significa una cosa molto semplice: costi (diretti e indiretti), servizi interrotti e perdita di valore del patrimonio.

In questo contesto, parlare solo di “messa a norma” o di adeguamento sismico inteso come mero rispetto minimo di legge non basta più. La domanda vera diventa:

Come possiamo progettare o riqualificare un edificio pubblico in modo che, dopo un sisma, resti utilizzabile e i danni siano limitati e gestibili?

La risposta passa dal concetto di edifici a basso danno sismico (low damage buildings).

Terremoti, danni e costi per lo Stato e per gli investitori

Quando si valuta il rischio sismico di un edificio pubblico – una scuola, un municipio, un impianto sportivo – siamo abituati a pensare solo in termini di sicurezza delle persone. È ovviamente il primo obiettivo, ma non è l’unico.

Per una pubblica amministrazione o un investitore immobiliare, contano anche:

• i costi di riparazione dopo l’evento sismico;
• i tempi di fermo (downtime), cioè per quanto tempo l’edificio non potrà essere utilizzato;
• i costi sociali e politici legati alla sospensione di un servizio (scuole chiuse, uffici spostati, comunità sradicate);
• la perdita di valore del bene immobiliare nel lungo periodo.

La ricerca internazionale, anche grazie ai contributi di studiosi come Stefano Pampanin, ha introdotto indicatori come la Perdita Annua Media (PAM) o l’Expected Annual Loss (EAL): strumenti che permettono di esprimere il rischio sismico in termini economici annui lungo la vita utile dell’edificio.
Senza entrare nei dettagli tecnici, il concetto è chiaro:

non è importante solo se l’edificio resiste, ma quanto ci costerà farlo funzionare di nuovo dopo ogni sisma.

Perché la logica del “danno accettabile” è superata

La progettazione sismica tradizionale è stata per anni basata su un principio implicito:
“L’edificio può anche danneggiarsi molto, purché non crolli e salvi la vita degli occupanti”.

È un’impostazione comprensibile in un’ottica di emergenza, ma oggi mostra tutti i suoi limiti:

• È economicamente miope: un edificio che rimane in piedi ma con danni strutturali e non strutturali diffusi richiede interventi costosi, lunghi e complessi.
• È socialmente fragile: una scuola agibile solo sulla carta, ma inutilizzabile per mesi, è di fatto un servizio essenziale interrotto.
• È ambientalmente insostenibile: riparare, demolire e ricostruire ciclicamente significa consumare materiali, energia e produrre rifiuti e CO₂.

In altre parole, continuare a progettare pensando che “basta che non crolli” non è più sufficiente né per lo Stato né per chi investe in patrimoni immobiliari.

Un problema anche ambientale

Gli obiettivi europei e nazionali su decarbonizzazione ed efficienza energetica spingono giustamente verso edifici meno energivori. Ma se ci limitiamo a riqualificare solo l’involucro termico e gli impianti, senza considerare la sicurezza sismica, rischiamo di ottenere edifici:

“verdi” nei consumi, ma fragili davanti al terremoto.

Un approccio moderno alla sostenibilità ambientale non può ignorare il tema del danno ricorrente: ogni grande cantiere di riparazione (o ricostruzione) ha un’impronta ambientale che, nel lungo periodo, pesa quanto e più dei consumi energetici.

Cosa sono gli edifici a basso danno sismico (low damage buildings)

Un edificio a basso danno sismico non è un edificio “indistruttibile”, ma un edificio progettato o riqualificato per:

• limitare drasticamente i danni strutturali e non strutturali;
• ridurre al minimo i tempi di fermo dopo il sisma;
• garantire una rapida ripresa delle attività (scuola, ufficio, servizio pubblico, attività commerciale).

Negli ultimi anni la ricerca e la pratica internazionale hanno sviluppato numerose tecnologie e strategie low-damage, come ad esempio:

• sistemi di isolamento sismico e dispositivi di dissipazione dell’energia;
• pareti e telai con comportamento di rocking controllato, in grado di concentrare il danno in zone ispezionabili e riparabili;
• Interventi con dissipazione supplementare di energia anche con esoscheletri esterni, che aumentano la sicurezza riducendo l’invasività sugli spazi interni.

Non è necessario per il decisore politico o l’investitore conoscere ogni dettaglio tecnico.
Quello che conta è il cambio di paradigma:

dalla domanda “rispetta la norma?” alla domanda “quanto perde ogni anno questo edificio in termini di rischio e costi di danno?”.

Riqualificazione sismica ed energetica: un’unica strategia

Per la pubblica amministrazione e per i gruppi di investimento immobiliari, ha sempre meno senso affrontare separatamente:

• l’adeguamento sismico degli edifici pubblici
• la loro riqualificazione energetica.

Quando si pianificano interventi importanti sull’involucro e sugli impianti, è il momento ideale per valutare e migliorare anche il comportamento sismico dell’edificio.
I vantaggi di una riqualificazione sismica ed energetica integrata sono evidenti:

• un solo ciclo di cantiere, con minori disagi per utenti e residenti;
• miglior uso delle risorse (fondi, incentivi, budget pluriennali);
• aumento sia della sicurezza sia del valore patrimoniale dell’immobile;
• riduzione del rischio di investire su un edificio energeticamente efficiente ma vulnerabile al sisma.

Il ruolo di una società di ingegneria all’avanguardia

Per trasformare questi principi in decisioni concrete servono strumenti di valutazione affidabili e un partner tecnico con esperienza.

Blasi Ingegneria & Architettura opera proprio in quest’ottica:

• valutazione della vulnerabilità sismica e della classe di rischio di edifici pubblici e patrimoni immobiliari;
• studio di strategie di retrofit orientate al low damage, calibrate su obiettivi di prestazione (riduzione del downtime, contenimento dei costi di danno);
• progettazione di interventi di miglioramento o adeguamento sismico integrati con la riqualificazione energetica;
• supporto alla PA e agli investitori nella definizione di piani pluriennali di intervento, gerarchizzando le priorità sugli edifici più critici.

L’approccio non è solo “mettere in sicurezza” un singolo edificio, ma gestire il rischio sismico a scala di portafoglio, in modo coerente con gli obiettivi tecnici, economici e ambientali dell’ente o dell’investitore.

Cosa può fare oggi una PA o un investitore immobiliare

Per passare dalla logica del “danno accettabile” a quella dei low damage buildings, un ente pubblico o un investitore può:

1. Mappare il patrimonio edilizio in zona sismica, individuando gli edifici strategici o particolarmente vulnerabili.
2. Richiedere una diagnosi sismica e una classificazione del rischio per gli edifici più critici.
3. Valutare, con il supporto di una società di ingegneria, scenari di adeguamento sismico degli edifici pubblici basati anche su indicatori economici (PAM, costi di downtime, impatto sul servizio).
4. Integrare questi scenari con i programmi di riqualificazione energetica, sfruttando al meglio incentivi e fondi disponibili.
5. Definire un piano di interventi a lungo termine, sostenibile sul piano tecnico, finanziario e ambientale.